2016年12月13日 星期二
2016年11月12日 星期六
2016年10月23日 星期日
(轉載) 活化政策遺禍種 工廈遊民何去何從
http://www.inmediahk.net/node/1045249
文／馬曼清
編／洪泳森、盧信希
記／馬曼清
攝／馬曼清
編／洪泳森、盧信希
記／馬曼清
攝／馬曼清
早前，兩幢工業大廈（下稱工廈）相繼發生嚴重火警事故，導致兩名消防員殉職。事件引起各界對工廈消防安全的憂慮，政府在輿論壓力下，宣佈嚴厲打擊工廈違契用途。根據地政總署的說法，工業用地只可作「一般工業及／或倉庫」用途，其他用途皆違反土地契約。本港現時的私人工廈總面積約1億6千萬呎，相等於40萬個400呎單位，當中不足一半是作為固定的工業用途。那麽，餘下的一半呢？
工廈租金低吸引力大 違契問題屬冰山一角
地政總署回覆本會指，大部分工廈地契訂明該地段只許作「一般工業及／或倉庫」用途。在這個情況下，若把該工廈用作其他用途，除非業權人已向地政總署申請並獲批更改或豁免有關用途條款，及在適用的情況下事先向城規會取得相應的規劃許可，否則便可能違反地契條款。然而，自80年代起本港工業式微，大量工業單位空置，加上申請更改工廈用途程序複雜且嚴格，不少工廈業主寧願鋌而走險，自行改裝或直接作其他用途出租。相比商業大廈（下稱商廈）及住宅，工廈市場價格不高，吸引不少無法負擔商廈或住宅租金的中小企、家庭租用，當中最常見的為辦公室、媒體或藝術創作工作室、劏房等。
香港寸金尺土，樓價、租金位居世界前列，香港市民想覓得一個工作空間、創作天地，抑或安樂窩都相當不易。以新界區為例，住宅單位月租平均約＄10,200，商廈單位就索價＄15,320，反觀一個同樣大小的工廈單位月租就只需約＄5,000，租金差距可見一斑。同時住宅及商業用地需求遠高於市場供應，不難解釋為何不少人明知違契卻仍然選擇租用工廈單位作其他用途。
表一：2016年上半年各區住宅、商廈、工廈平均月租比較＊
住宅：香港島$40.4 ／九龍$31.3／新界$25.3
商業大廈（丙級寫字樓）：香港島$48 ／九龍$44.8／新界$38
工業大廈：香港島$17.2／九龍$17.8／新界$12.5
*每平方呎，以少於400呎單位計
資料來源：差餉物業估價署統計數據及地產代理公司
資料來源：差餉物業估價署統計數據及地產代理公司
工廈直擊：「慘過住劏房！」
工廈劏房住戶阿康（化名）現居於一間200呎的工廈辦公室，月租＄4,000。對於月入只有約1萬多的阿康來說，已是一個頗沉重的負擔。被問及為何不選擇租住唐樓劏房，阿康苦笑指，他曾物色不少劏房，但就連「唐八樓」的100呎劏房都索價＄5,300，其他更不需考慮了。第一次租住工廈劏房的阿康直言：「有頭髮邊個想做瘌痢呀！」他指，雖然租金便宜，實際居住時卻遇到不少麻煩，例如房間及廁所天花板的5個灑水系統，使他無法安裝熱水爐及正常煮食。另外，出入也是一個大問題，他早晚進出大門時，總會被保安員「問長問短」，飽受壓力。「我好過露宿者少少，但又慘過住劏房，至少人哋有熱水涼沖！」阿康笑言。被問及會否擔心消防安全問題，他無奈表示這已經比露宿街頭更安全，即使明知違契也無可奈何。
地產代理刻意誤導：只影響業主 不影響租戶
雖然近日政府嚴厲打擊工廈違契，但筆者瀏覽各大租屋網站，依然能找到不少自稱「辦公室／band房」、「套房出租」、「有獨廁熱水爐」的工廈單位出租。筆者聯絡了兩名地產代理，他們分別指有辦公室及套房出租，筆者佯裝有意租用該工廈單位。當問及違契事宜時，其中一名地產代理孔先生著筆者不必擔心，現時不少工廈單位已改建為分間辦公室，政府根本無能力全部取締，更指「至於張契嘅嘢就係業主去面對」。另一名地產代理陳先生則否認公司曾刊登工廈套房招租廣告。筆者再翻查地契，該兩名地產代理所指的工廈，只能作「一般工業及／或倉庫」用途，明顯有誤導租戶之嫌。
工廈准許用途指引不一 違契陷阱難避免
雖則一般工廈只能作工業或倉庫用途，但根據規劃署的《分區計劃大綱圖》，不同地區的工業用地已不受此限。例如，荃灣、沙田、青衣等地的經常准許用途包括藝術工作室、食堂、研究所、發展中心等，但同一地區的不同大廈仍有不同程度的豁免。然而個別用途是否違反地契條款，需視乎實際運作及個別地段的條款，不能一概而論，可謂相當複雜。事實上，地政總署與規劃署合作時顯然沒有良好的溝通。有電影媒體工作室坐落於經常准許用途（包括「藝術工作室」）的工業地段，卻仍被地政總署指違契。可見地政總署的執法標準不一，規劃署的豁免條例定義含糊空泛，租戶難以查核自己違契與否，令人無所適從。
活化工廈 六年陷阱
80年代初，香港經濟結構轉型，從工業轉為第三產業主導，導致大量工業單位空置。政府於2010年實施活化工廈計劃，讓業主能以更優惠的地價，甚至免補地價改變工廈用途，包括商業辦公室、食肆、零售及服務業、康體文娛場所、酒店等。連未有申請活化的工廈也改裝得美輪美奐，以吸引大批藝術創作者及企業進駐。一時之間，工廈變得炙手可熱，雖然租金飆升，但空置率6年間反而降至5%。不少大集團及工廈炒家因而受惠，短時間內賺取過億。看似皆大歡喜的政策，不過是一場騙局。
六年間工廈售價上升172%
在活化工廈政策下，地政總署共接獲22宗重建申請及226宗整幢改裝申請。由2010年4月至2016年6月，已批出全部重建申請及其中109宗整幢改裝申請，佔整體工廈數量只有不足一成。然而，這不足一成的活化卻炒熱了整個工廈市場，6年間平均售價上升至少172%，而租金則上升至少63%。港島區呎租由＄9.8升至今年$17.2，高76%；九龍區呎租這6年間由＄10.4飆升至＄17.8，達71%；新界區呎價升幅最高，由5年前只需$6.1，至今年的＄12.5，上升超過一倍。如此豐厚的利潤，吸引不少大財團收購、合併工廈單位，令原本的租戶大受其害，尤其是獨立樂團、手作工作室、藝術工作室等多被高昂的租金逼走。而留下的，只有一式一樣的辦公大樓，以及充滿銅臭味的一磚一瓦。
活化工廈只為業主 文創發展淪為謊言
事實上，沒有活化計劃，業主依然可以申請補地價改變土地用途，活化計劃只不過是優待業主，使其免補地價改變土地用途大賺一筆而已。政府推行活化工廈，美其名多元發展、善用工廈，其實同一幢工廈不容許「工業」與「非工業」用途共存。不少進駐工廈的租戶趁機混水摸魚，違反工廈地契的准許用途。此政策下，經「活化」過後的工廈只能是一式一樣的辦公大樓、酒店或商場。眼下文創藝術工作室進駐工廈，百花齊放，實際全部違契，隨時面臨逼遷。被喻為「獨立音樂界紅館」的Hidden Agenda亦三度逼遷，獨立藝術創作者或樂團之生存空間被完全抹殺。所謂鼓勵文創、藝術發展，全都是一派胡言。
結語
發展局局長陳茂波早前才在網誌表明會積極規劃更多文化、創意及藝術空間，又建議放寬工廈用途限制，豈料兩場大火把陳局長的記憶都燒走了。陳局長於電視上義正辭嚴地表明會嚴厲取締工廈違契用途，甚至表明會將工廈劏房刑事化，「卸膊」卸得一乾二淨，彷彿把租戶都趕走了，所有土地問題都得以解決。政府無力解決租金、房屋問題，一眾蟻民自行尋覓一絲生存空間苟延殘喘，「活化工廈」是一顆糖衣毒藥，好不容易支撐下來的，又被兩場大火燒毀，他們又該何去何從？政府不解決土地問題，只懂得趕盡殺絕，拿著上個世紀的土地條例當「尚方寶劍」，除了讓租金瘋狂飆升外毫無作為，叫市民如何信任這個政府？
文章部份資料來自地政總署
2016年10月13日 星期四
2016年9月30日 星期五
地政總署對工廈違契用途個案執行風險為本的執管行動
http://www.info.gov.hk/gia/general/201608/29/P2016082900752.htm
地政總署今日（八月二十九日）正式展開對工業大廈違反地契條款改變用途個案所訂定風險為本的執管行動。
政府於七月十五日公布了對工廈違契用途個案訂定風險為本的執管安排，說明由八月二十九日起，地政總署的首輪執管行動會優先處理構成較大潛在安全風險的違契用途個案。具體而言，地政總署的首輪執管目標為符合以下兩個考慮的違契個案：即違契用途涉及公眾人流，而同時有關違契單位所處的工廈有場所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照。
地政總署發言人表示，正如七月十五日的新聞公報中指出，由於領有危險品牌照的工廈處所分布於200多幢工廈，分區地政處若發現該等工廈出現涉及公眾人流的違契個案，該等違契個案同樣會成為首輪執管目標。
分區地政處於行動首日巡查了11幢工廈（即七月當時有已知個案的六幢工廈及另外五幢後來被指有懷疑個案的工廈，詳見下表）。巡查結果顯示，在已知符合或懷疑符合上述兩個考慮因素的73宗個案中，19宗個案已停止違契用途，20宗個案仍然違反地契用途，另有34宗懷疑個案須繼續調查。分區地政處會陸續向確定違反地契的工廈單位業權人發出警告信，要求業權人於14天內糾正違契用途。若業權人在警告期屆滿後，仍未完成糾正，分區地政處便會啟動程序重收該單位。該警告信副本亦會送交有關單位佔用人參閱並在單位附近地方張貼，以讓經營及光顧違契工廈場所人士知悉政府的執管行動。
就早前已確定違反地契的個案，即使地政處人員未能進入該工廈單位以確定該違契用途已經糾正，地政處仍會根據已搜集的相關證據，向該工廈單位業權人發出警告信，要求有關業權人於14天內糾正違契用途。署方呼籲有關業權人在警告期屆滿前與地政處聯絡，讓地政處人員進入該工廈單位作實地視察，以確定有關違契用途已經糾正，否則分區地政處仍然會啟動程序重收該單位。
地政總署發言人再次提醒公眾，領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照的處所不時更新，若違契用途屬引來公眾出入的類別，一旦有關工廈有其他處所獲發危險品牌照，署方便會提升執管行動，將違契單位納入優先並從嚴處理的類別。公眾如欲查詢目前哪些工廈有處所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照，可參閱已上載至消防處及地政總署網頁的資料。
地政總署發言人再次呼籲土地業權人確保土地的使用情況符合相關地契條款，並從速糾正違契事項，以保障公眾安全及避免其物業被重收。光顧違契工廈場所的人士，亦應考慮他們及家人的安全，停止光顧這些場所。
署方表示，違契用途「涉及公眾人流」的例子包括學習中心、娛樂及康樂場所、商店、食肆、宗教聚會場所等等，並強調有關的執管安排是為了保障出入該類單位的學員、顧客等公眾人士的安全，因為若有關違契單位所處的工廈同時有場所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照，對出入的公眾人士會構成明顯風險。
換言之，加強執管的安排是針對符合該兩個考慮的違契單位，而非一刀切引用重收單位的手段取締有關工廈的所有違契個案。對於其他類別的工廈違契個案（包括引來公眾出入但位處的工廈不涉及領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照的處所；及那些違契用途並不涉及公眾人流的個案，例如辦公室、文化創意人士自用的工作室），地政總署會繼續現行安排，在一般情況下，地政處會向有關業權人發出警告信，要求有關業權人於28天限期內糾正違契用途，若警告期屆滿後仍未完成糾正，地政處會把警告信送交土地註冊處註冊，並且保留在下一輪行動中，採取進一步執行契約條款行動的權利。
此外，地政總署已通知教育局、康樂及文化事務署、民政事務總署和食物環境衞生署等發牌當局署方風險為本的執管安排，以便他們可以根據其發牌制度對首輪目標的個案採取適當行動。分區地政處最近亦將已知的首輪目標個案，轉介有關當局採取適當跟進行動。
地政總署今日（八月二十九日）正式展開對工業大廈違反地契條款改變用途個案所訂定風險為本的執管行動。
政府於七月十五日公布了對工廈違契用途個案訂定風險為本的執管安排，說明由八月二十九日起，地政總署的首輪執管行動會優先處理構成較大潛在安全風險的違契用途個案。具體而言，地政總署的首輪執管目標為符合以下兩個考慮的違契個案：即違契用途涉及公眾人流，而同時有關違契單位所處的工廈有場所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照。
地政總署發言人表示，正如七月十五日的新聞公報中指出，由於領有危險品牌照的工廈處所分布於200多幢工廈，分區地政處若發現該等工廈出現涉及公眾人流的違契個案，該等違契個案同樣會成為首輪執管目標。
分區地政處於行動首日巡查了11幢工廈（即七月當時有已知個案的六幢工廈及另外五幢後來被指有懷疑個案的工廈，詳見下表）。巡查結果顯示，在已知符合或懷疑符合上述兩個考慮因素的73宗個案中，19宗個案已停止違契用途，20宗個案仍然違反地契用途，另有34宗懷疑個案須繼續調查。分區地政處會陸續向確定違反地契的工廈單位業權人發出警告信，要求業權人於14天內糾正違契用途。若業權人在警告期屆滿後，仍未完成糾正，分區地政處便會啟動程序重收該單位。該警告信副本亦會送交有關單位佔用人參閱並在單位附近地方張貼，以讓經營及光顧違契工廈場所人士知悉政府的執管行動。
| 編號 | 工業大廈名稱 |
| 1 | 新蒲崗中興工業大廈 |
| 2 | 九龍灣源發工業大廈 |
| 3 | 大埔太平工業中心第1座 |
| 4 | 屯門得利工業中心 |
| 5 | 葵涌華豐工業中心 |
| 6 | 荃灣順豐工業中心 |
| 7 | 觀塘美亞工業大廈第1座 |
| 8 | 長沙灣好運工業中心 |
| 9 | 柴灣明報工業中心A座 |
| 10 | 柴灣安力工業中心 |
| 11 | 大圍安豪工業大廈 |
就早前已確定違反地契的個案，即使地政處人員未能進入該工廈單位以確定該違契用途已經糾正，地政處仍會根據已搜集的相關證據，向該工廈單位業權人發出警告信，要求有關業權人於14天內糾正違契用途。署方呼籲有關業權人在警告期屆滿前與地政處聯絡，讓地政處人員進入該工廈單位作實地視察，以確定有關違契用途已經糾正，否則分區地政處仍然會啟動程序重收該單位。
地政總署發言人再次提醒公眾，領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照的處所不時更新，若違契用途屬引來公眾出入的類別，一旦有關工廈有其他處所獲發危險品牌照，署方便會提升執管行動，將違契單位納入優先並從嚴處理的類別。公眾如欲查詢目前哪些工廈有處所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照，可參閱已上載至消防處及地政總署網頁的資料。
地政總署發言人再次呼籲土地業權人確保土地的使用情況符合相關地契條款，並從速糾正違契事項，以保障公眾安全及避免其物業被重收。光顧違契工廈場所的人士，亦應考慮他們及家人的安全，停止光顧這些場所。
署方表示，違契用途「涉及公眾人流」的例子包括學習中心、娛樂及康樂場所、商店、食肆、宗教聚會場所等等，並強調有關的執管安排是為了保障出入該類單位的學員、顧客等公眾人士的安全，因為若有關違契單位所處的工廈同時有場所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照，對出入的公眾人士會構成明顯風險。
換言之，加強執管的安排是針對符合該兩個考慮的違契單位，而非一刀切引用重收單位的手段取締有關工廈的所有違契個案。對於其他類別的工廈違契個案（包括引來公眾出入但位處的工廈不涉及領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照的處所；及那些違契用途並不涉及公眾人流的個案，例如辦公室、文化創意人士自用的工作室），地政總署會繼續現行安排，在一般情況下，地政處會向有關業權人發出警告信，要求有關業權人於28天限期內糾正違契用途，若警告期屆滿後仍未完成糾正，地政處會把警告信送交土地註冊處註冊，並且保留在下一輪行動中，採取進一步執行契約條款行動的權利。
此外，地政總署已通知教育局、康樂及文化事務署、民政事務總署和食物環境衞生署等發牌當局署方風險為本的執管安排，以便他們可以根據其發牌制度對首輪目標的個案採取適當行動。分區地政處最近亦將已知的首輪目標個案，轉介有關當局採取適當跟進行動。
完
2016年8月29日（星期一）
香港時間18時35分
香港時間18時35分
2016年8月25日 星期四
迷你倉相關報導及資訊
2016年7月15日
屋宇署及消防處聯合巡查全港迷你倉後採取的執法行動(節錄)
...... 多個違反《建築物條例》及《消防條例》的事項，包括：
（1） 單位原有的防火門遭拆除；
（2） 逃生距離過長；
（3） 逃生途徑闊度不足；
（4） 可開啟的窗口遭阻塞；
（5） 迷你倉貯存間隔的排列布局存在消防隱患；
（6） 出口和方向指示牌數量不足；
（7） 消防喉轆系統覆蓋不足；及
（8） 單位逃生門裝有不合規格的門鎖。
有關迷你倉必須盡快採取措施改善，包括拆除某些儲存格以加闊通道及縮減逃生距離等。
2016年7月15日蘋果日報(節錄)
...... 首輪行動針對的6幢工廈
1. 新蒲崗中興工業大廈
2. 九龍灣源發工業大廈
3. 大埔太平工業中心第1座
4. 屯門得利工業中心
5. 葵涌華豐工業中心
6. 荃灣順豐工業中心
2016年8月11日蘋果日報(節錄)
...... 迷你倉主要涉及封閉窗口、倉內間格不適合消防拯救裝備進入、走廊過長等......
違反《建築物條例》，包括倉內間格導致逃生途徑闊道不足及行走距離過長等...... 有1間位於住宅樓宇的迷你倉，更被發出終止更改用途命令，即要求業主終止迷你倉用途......
2016年7月19日 星期二
消防通道 1050 mm
因應近日各方對迷你倉消防關注，本團隊已備有新倉門設計，
確保消防通道 1050 mm 暢通無阻。
新倉或改建，無任歡迎！
請電郵
hd96958802@gmail.com 查詢 ...... 謝謝！
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